Fotowoltaika (PV) stała się obecnie jednym z najważniejszych narzędzi redukcji kosztów energii i realizacji celów zrównoważonego rozwoju w sektorze nieruchomości komercyjnych. Rosnące koszty energii elektrycznej, nacisk na standardy ESG oraz postęp technologiczny sprawiają, że inwestycja w instalacje PV na biurowcach, magazynach, centrach handlowych i innych budynkach komercyjnych jest coraz bardziej opłacalna i strategicznie uzasadniona. W niniejszym artykule omówimy znaczenie fotowoltaiki w kontekście redukcji wydatków energetycznych i celów ESG, możliwości implementacji systemów PV w nowych i istniejących obiektach, korzyści ekonomicznych, środowiskowych i wizerunkowych, a także przedstawimy aktualne trendy rynkowe – od Polski po USA i Niemcy. Przyjrzymy się również modelom finansowania (w tym modelowi abonamentowemu ESCO) oraz wpływowi inwestycji PV na wartość nieruchomości i atrakcyjność dla najemców, nie zapominając o roli magazynów energii we wzmacnianiu niezależności energetycznej budynków.

Znaczenie fotowoltaiki dla kosztów energii i celów ESG w nieruchomościach komercyjnych

Rosnące ceny energii w ostatnich latach w istotny sposób obciążają budżety właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych. Według analiz media stanowią nawet 1/3 kosztów utrzymania większości obiektów komercyjnych, będąc ich największą składową. W warunkach dużych podwyżek cen prądu i niestabilności rynku kwestia efektywnego zarządzania energią stała się priorytetem. Fotowoltaika oferuje możliwość generowania własnej energii elektrycznej ze słońca, co pozwala obniżyć ilość energii kupowanej z sieci i tym samym zredukować wrażliwość budynku na podwyżki cen. Już od pierwszego dnia działania instalacji PV odczuwalne są oszczędności na rachunkach za prąd oraz  korzyści klimatyczne, które można uwzględniać w raportach ESG.

Jednocześnie, rosnące znaczenie standardów ESG i polityk klimatycznych wywiera presję na firmy, by ograniczać ślad węglowy i wykazać odpowiedzialność środowiskową. Instalacja fotowoltaiczna w budynku komercyjnym pozwala znacząco zmniejszyć emisje CO₂ związane z użytkowaniem energii. To szybki i namacalny sposób na realizację celów środowiskowych organizacji oraz wpisanie się w globalne wysiłki na rzecz łagodzenia zmian klimatu. Co istotne, od sierpnia 2022 obowiązują przepisy zobowiązujące instytucje finansowe do uwzględniania czynników ESG (w tym podejścia firm do klimatu) przy udzielaniu kredytów. Oznacza to, że firmy inwestujące w ekologiczne rozwiązania – takie jak energia odnawialna ze słońca – mają większą wiarygodność i łatwiejszy dostęp do finansowania. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości komercyjnej, fotowoltaika pomaga więc nie tylko ciąć koszty operacyjne, ale też spełniać wymogi zrównoważonego rozwoju i podnosić atrakcyjność budynku dla inwestorów oraz najemców o wysokich standardach ESG.

Fotowoltaika przyczynia się również do realizacji społecznych aspektów ESG – może na przykład podnosić morale pracowników i lokalnej społeczności  z racji działań proekologicznych. Dodatkowo zwiększa niezależność energetyczną przedsiębiorstwa od zmiennych i rosnących cen energii z sieci, co jest korzystne z perspektywy długoterminowego zarządzania ryzykiem. Krótko mówiąc, instalacja PV staje się elementem strategicznym: obniża bieżące koszty energii, wspiera efektywność energetyczną i jednocześnie wzmacnia wizerunek firmy jako odpowiedzialnej środowiskowej i innowacyjnej.

Implementacja instalacji fotowoltaicznych w nowych i istniejących budynkach komercyjnych

Planując inwestycję fotowoltaiczną w nieruchomości komercyjnej, należy rozważyć inne podejście dla nowych projektów budowlanych, a inne dla obiektów już istniejących (modernizowanych). Zarówno biurowce, jak i magazyny czy galerie handlowe mogą z powodzeniem czerpać korzyści z PV, jednak zakres i sposób integracji technologii będą się różnić w zależności od wieku i konstrukcji budynku.

Projektowanie nowych budynków z myślą o instalacji fotowoltaicznej

W przypadku nowych inwestycji deweloperskich, najlepszą praktyką jest uwzględnienie fotowoltaiki już na etapie projektowania. Architekci i inżynierowie mogą zaplanować odpowiednią powierzchnię dachową lub fasadową, zoptymalizowaną pod kątem nasłonecznienia, oraz przewidzieć udźwig konstrukcji dostosowany do montażu paneli PV. Dzięki temu instalacja może być integralną częścią budynku – przykładem są np. szklane fasady z ogniwami fotowoltaicznymi (BIPV) czy zadaszenia parkingów pokryte panelami. W praktyce coraz częściej zdarza się, że przy budowie nowego magazynu czy biurowca decyzja o przystosowaniu dachu do montażu PV jest standardem od samego początku procesu inwestycyjnego. Takie podejście minimalizuje dodatkowe koszty w przyszłości i pozwala od razu po oddaniu budynku do użytku korzystać z darmowej energii słonecznej.

Warto podkreślić, że od niedawna czynniki regulacyjne również wymuszają projektowanie budynków z instalacjami OZE. Na szczeblu Unii Europejskiej uzgodniono nowe wymogi, zgodnie z którymi od 2026 roku wszystkie nowe budynki komercyjne i publiczne o powierzchni użytkowej powyżej 250 m² będą musiały posiadać instalacje fotowoltaiczne, a od 2027 roku obowiązek ten obejmie także wszystkie istniejące obiekty komercyjne i publiczne o takiej powierzchni. Z kolei od 2029 r. nawet każdy nowo budowany dom jednorodzinny będzie musiał mieć panele PV. Te regulacje zapowiadają prawdziwą rewolucję – przyszłe biurowce czy centra logistyczne z definicji będą wyposażone w źródła energii odnawialnej. W związku z tym już teraz wielu deweloperów “przyszłościowo” wprowadza fotowoltaikę w realizowanych projektach, by sprostać nadchodzącym normom i uniknąć kosztownych retrofitów.

Modernizacja istniejących budynków komercyjnych pod instalacje PV

Dla już istniejących nieruchomości komercyjnych wdrożenie fotowoltaiki jest jak najbardziej możliwe, choć wymaga analizy technicznej i często pewnych adaptacji. Kluczową kwestią jest ocena, czy dach lub inne elementy konstrukcji wytrzymają dodatkowe obciążenie paneli i infrastruktury towarzyszącej. W starszych budynkach magazynowych czasem konieczne bywa wzmocnienie konstrukcji dachu, co wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi. Niemniej, nawet z takimi kosztami inwestycja ta bardzo szybko się zwraca dzięki oszczędnościom na energii. Wiele firm decyduje się zatem na retrofitting – montaż paneli na istniejących dachach hal, biurowców czy pawilonów handlowych – aby wykorzystać nieużywaną przestrzeń i generować energię na własne potrzeby.

Jeśli budynek nie dysponuje odpowiednim dachem (np. zbyt mała powierzchnia w stosunku do zapotrzebowania na prąd, niekorzystna orientacja lub zacienienie), alternatywą jest instalacja fotowoltaiki na gruncie obok obiektu lub na konstrukcjach wsporczych (np. wiatach parkingowych). Coraz większą popularność zyskuje też koncepcja farm fotowoltaicznych zdalnych zasilających budynek – o czym szerzej piszemy w dalszej części. Istniejące budynki komercyjne często mają już pewne systemy zarządzania energią (BMS), które można zintegrować z nową instalacją PV. Dzięki temu energia słoneczna staje się elementem szerszej strategii zarządzania zużyciem energii w obiekcie.

Magazyny energii odgrywają tu ważną rolę (omówimy je szczegółowo poniżej) – np. w biurowcu, gdzie zużycie energii skupia się w godzinach pracy, magazyn może przechować nadwyżki z południa do późniejszego popołudnia, zwiększając autokonsumpcję. W starszym budynku instalacja baterii wraz z PV może też pomóc pokonać ograniczenia istniejącego przyłącza (poprzez tzw. peak-shaving, czyli zbicie szczytowych obciążeń). Podsumowując, zarówno nowe, jak i starsze budynki komercyjne mają duży potencjał fotowoltaiczny – kluczowe jest odpowiednie dostosowanie projektu lub modernizacji, aby maksymalnie wykorzystać warunki techniczne i uzyskać optymalny zwrot z inwestycji.

Korzyści ekonomiczne, środowiskowe i wizerunkowe z inwestycji fotowoltaicznych

Inwestycja w instalację fotowoltaiczną na terenie nieruchomości komercyjnej przekłada się na szereg wymiernych korzyści z różnych perspektyw: finansowej, ekologicznej oraz marketingowej. Poniżej omawiamy najważniejsze z nich.

• Obniżenie kosztów operacyjnych i oszczędności finansowe:

  Podstawową zaletą jest zmniejszenie zapotrzebowania na energię z sieci, a tym samym obniżenie rachunków za prąd. Własna produkcja energii oznacza, że firma mniej płaci zewnętrznym dostawcom (tzw. zakup energii spada). Przy odpowiednio dobranej mocy instalacji, w okresach słonecznych można pokryć znaczną część (a niekiedy nawet większość) zapotrzebowania obiektu na energię elektryczną ze źródła odnawialnego. W skali roku daje to znaczące oszczędności. Co więcej, nadwyżki wyprodukowanej energii mogą być sprzedawane do sieci lub – w modelu prosumenckim – rozliczane w korzystny sposób, co dodatkowo poprawia opłacalność. Fotowoltaika jest technologią o stosunkowo niskich kosztach eksploatacji – panele słoneczne mają długą żywotność (20-30 lat) i wymagają minimalnej obsługi, a ich efektywność z czasem spada nieznacznie. Dzięki temu zwrot z inwestycji (ROI) dla systemów PV na budynkach komercyjnych bywa bardzo atrakcyjny, szczególnie przy dostępnych ulgach czy dotacjach. Firmy mogą zabezpieczyć się przed dalszymi podwyżkami cen energii – darmowa energia słoneczna działa jak naturalny hedge. W Polsce ceny energii kontraktowej rosły w ostatnich latach na tyle szybko, że fotowoltaika stała się sposobem na uwolnienie się od tych podwyżek.

   

• Korzyści środowiskowe i zgodność z celami klimatycznymi:

  Każda kilowatogodzina energii wyprodukowana ze słońca to kilowatogodzina mniej wytworzona w elektrowni konwencjonalnej (np. węglowej). Tym samym fotowoltaika redukuje emisje CO₂ i innych zanieczyszczeń powietrza. Dla firm oznacza to realną redukcję śladu węglowego ich działalności. Jak wskazują eksperci, komercyjna instalacja fotowoltaiczna zmniejsza ślad węglowy nieruchomości już od pierwszego uruchomienia. W skali całego cyklu życia budynku (od budowy przez lata eksploatacji) wprowadzenie PV może istotnie obniżyć emisje – np. deweloper Warsaw UNIT szacuje, że dzięki zasilaniu obiektu zieloną energią uda się zredukować emisje CO₂ o połowę w globalnym cyklu użytkowania tego biurowca . Ponadto wykorzystanie energii słonecznej wpisuje się w krajowe i międzynarodowe strategie dekarbonizacji. Coraz więcej polskich przedsiębiorstw uwzględnia dekarbonizację w strategiach biznesowych, a fotowoltaika jest jednym z najszybszych sposobów, by przyspieszyć ten proces. Dla właściciela nieruchomości oznacza to także zgodność z obecnymi i przyszłymi regulacjami (np. standardy efektywności energetycznej budynków, normy emisji, wymogi certyfikatów ekologicznych takich jak BREEAM czy LEED).

   

• Budowanie ekologicznego wizerunku i przewaga konkurencyjna:

  Inwestycja w zielone technologie przekłada się na pozytywny odbiór firmy na rynku. Nieruchomość wyposażona w panele słoneczne jest postrzegana jako nowoczesna, ekologiczna i innowacyjna. Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na aspekty środowiskowe – wybierając powierzchnie biurowe czy magazynowe chętniej decydują się na te obiekty, które mogą się pochwalić niższym zużyciem energii, certyfikatami zrównoważonego rozwoju i własnymi źródłami OZE. Energooszczędne budynki są bardziej atrakcyjne dla inwestorów i najemców, co przekłada się na ich wartość rynkową. Dla przedsiębiorstwa będącego właścicielem obiektu, instalacja PV może stać się elementem storytellingu marketingowego – pokazania, że firma realnie działa na rzecz klimatu, a nie tylko o tym mówi. W kontekście raportowania ESG można wykazać konkretne metryki: ilość wyprodukowanej zielonej energii, uniknięte emisje CO₂, poprawa efektywności energetycznej budynku itp. To buduje wiarygodność w oczach partnerów biznesowych, klientów i akcjonariuszy. Przykładowo, fotowoltaika pomaga w uzyskaniu punktów w certyfikacji ekologicznej budynków oraz spełnieniu kryteriów tzw. taksonomii UE dla zrównoważonych inwestycji, co może ułatwiać pozyskanie finansowania.

   

Podsumowując, fotowoltaika to inwestycja wielowymiarowa: przynosi oszczędności ekonomiczne, wspiera ochronę środowiska i jest silnym sygnałem proekologicznym wzmacniającym wizerunek firmy. Takie połączenie sprawia, że dla decydentów z branży nieruchomości komercyjnych inwestycja w PV jest coraz bardziej oczywistym wyborem, wpisującym się zarówno w strategie kosztowe, jak i CSR-owe.

Trendy w branży nieruchomości komercyjnych: fotowoltaika w Polsce i na świecie

Globalny rozwój energetyki słonecznej znajduje odzwierciedlenie również w sektorze nieruchomości komercyjnych. Popyt na instalacje PV na dachach biurowców, hal logistycznych czy sklepów rośnie dynamicznie zarówno w Polsce, jak i za granicą. W tej części przyjrzymy się aktualnym danym i trendom rynkowym, które pokazują skalę i tempo tej transformacji.

Polski rynek fotowoltaiki w sektorze komercyjnym

Polska w ostatnich latach stała się jednym z europejskich liderów przyrostu mocy zainstalowanej fotowoltaiki. Na koniec 2024 roku moc zainstalowana PV w naszym kraju osiągnęła ok. 21 GW, przy czym do 2027 r. prognozuje się wzrost łącznej mocy nawet do 25–35 GW. Choć gros tego przyrostu pochodziło dotąd z mikroinstalacji prosumenckich (gospodarstw domowych) – które stanowią ok. 64% mocy PV – oraz z dużych farm fotowoltaicznych, to segment małych i średnich instalacji (np. na obiektach komercyjnych) również sukcesywnie rośnie. Według raportu Instytutu Energetyki Odnawialnej, w 2023 roku Polska była czwarta w UE pod względem rocznego przyrostu mocy PV (4,66 GW nowych mocy), ustępując jedynie Niemcom, Hiszpanii i Włochom. To pokazuje skalę boomu słonecznego, który obejmuje coraz szersze grono odbiorców – w tym firmy i sektor nieruchomości.

Co napędza ten trend? Po pierwsze, wspomniane wcześniej wysokie ceny energii – przedsiębiorstwa szukają sposobów na redukcję kosztów i uniezależnienie się od podwyżek. Po drugie, dostępność programów wsparcia i ulg (choć większość dotacji w Polsce dotyczyła prosumentów indywidualnych, to firmy również mogą korzystać np. z ulgi termomodernizacyjnej, aukcji OZE czy białych certyfikatów za poprawę efektywności). Po trzecie, zmiany regulacyjne w UE wymuszające zwiększenie udziału odnawialnych źródeł energii we wszystkich budynkach – jak opisano wyżej, nowe przepisy od 2026/2027 r. sprawią, że fotowoltaika stanie się standardem w nieruchomościach komercyjnych. Już dziś właściciele hal produkcyjnych, magazynów, stacji benzynowych, salonów samochodowych, sklepów, a nawet obiektów nietypowych jak zakłady karne, intensywnie inwestują w instalacje PV, dostosowując się zawczasu do nadchodzących wymogów . Popyt na dachowe instalacje solarne jest rekordowy, co potwierdzają firmy z branży – polski rynek PV jest w fazie gwałtownego wzrostu i profesjonalizacji.

Warto zwrócić uwagę na specyfikę polskich nieruchomości komercyjnych: dysponujemy dużą powierzchnią dachów płaskich na halach logistycznych i fabrykach (idealnych pod panele), jak również coraz większą liczbą nowoczesnych biurowców aspirujących do miana „zielonych budynków”. Magazyny logistyczne są wręcz stworzone do montażu PV – rozległe, płaskie dachy o powierzchni nieraz kilkunastu hektarów mogą pomieścić małą farmę fotowoltaiczną. Przy stale taniejących panelach i rosnących cenach energii elektrycznej, odpowiedź na pytanie czy fotowoltaika w magazynie się opłaca, jest jednoznaczna. Z kolei w centrach handlowych czy biurowcach instalacje PV nie zawsze pokryją większość zapotrzebowania (zwłaszcza w wieżowcach o wielu kondygnacjach, gdzie stosunek dachu do kubatury jest mały), ale nawet częściowe zasilanie obiektu energią słoneczną przynosi korzyści finansowe i podnosi jego prestiż. Co ciekawe, polskie firmy coraz częściej łączą klasyczne instalacje on-site z innowacyjnymi modelami off-site (zdalnymi) – co omówimy za chwilę – by zwiększyć udział OZE w bilansie energii budynku.

Podsumowując, w Polsce fotowoltaika w nieruchomościach komercyjnych z etapu ciekawostki przeszła do głównego nurtu. Mamy już na rynku setki realizacji dachowych na halach produkcyjnych i magazynach, jak również pierwsze flagowe projekty biurowe (np. Warsaw UNIT zaopatrywany przez własne farmy PV). Trend jest wzrostowy i w kolejnych latach zapewne przyspieszy, m.in. z powodu obowiązków prawnych i dalszego spadku kosztów technologii.

Doświadczenia zagraniczne: Europa i USA

Patrząc na rynki zagraniczne, warto wyróżnić dwie perspektywy – europejską (np. Niemcy jako lider w UE) oraz amerykańską.

Europa (przykład Niemiec): Niemcy od lat są w ścisłej czołówce rozwoju fotowoltaiki. Łączna moc PV zainstalowana u naszego zachodniego sąsiada sięga ~82 GW (najwięcej w Europie), a rok 2023 był dla nich rekordowy z dodanymi ok. 14 GW nowej mocy. Co ważne, około połowa nowych instalacji w Niemczech w 2023 stanowiła segment mieszkaniowy, ~31% to farmy na gruncie, ale aż 18% (ok. 2,5 GW) przypadło na komercyjne instalacje dachowe. To pokazuje, że komercyjni inwestorzy – właściciele magazynów, centrów logistycznych, centrów handlowych – odgrywają znaczącą rolę w transformacji energetycznej. Wiele z tych instalacji powstaje na zasadach rynkowych, ale Niemcy wspierają segment komercyjny uproszczeniem procedur (np. ułatwienia w przyłączaniu do sieci, specjalne aukcje dla PV na dachach) i rosnącą świadomością firm. Już ponad milion systemów PV działa łącznie w Niemczech, pokrywając około 12% zapotrzebowania na energię elektryczną kraju – znaczna część z tego wolumenu jest generowana bezpośrednio tam, gdzie energia jest konsumowana, czyli na budynkach. Trend, który można zauważyć, to także integracja fotowoltaiki z infrastrukturą ładowania pojazdów elektrycznych na parkingach firm oraz łączenie instalacji PV z magazynami energii dla lepszego wykorzystania (Niemcy mają rozwinięty rynek magazynów, wspierany dotacjami na poziomie landów). Według sondaży, blisko 69% właścicieli nieruchomości z odpowiednimi dachami rozważa montaż paneli, a 16% deklaruje chęć wykonania instalacji w ciągu najbliższego roku. To pokazuje olbrzymi potencjał wciąż niewykorzystanych powierzchni dachowych na budynkach komercyjnych.

USA: W Stanach Zjednoczonych fotowoltaika w sektorze komercyjnym również przeżywa rozkwit, choć tam popularnym modelem są długoterminowe umowy zakupu energii (tzw. PPA) i dzierżawa dachów. Według danych SEIA, korporacyjne inwestycje odpowiadają już za ponad 18% całkowitej mocy solarnej w USA, a aż 20% wszystkich nowych instalacji w 2023 r. miało firmę jako odbiorcę energii. Najwięksi gracze – globalne korporacje – montują ogromne moce PV na swoich centrach dystrybucyjnych i sklepach: sieci handlowe takie jak Target, Walmart czy deweloper powierzchni logistycznych Prologis mają na dachach setki megawatów fotowoltaiki. Co roku publikowany jest ranking “Solar Means Business”, wskazujący firmy z największymi instalacjami – Top 10 przedsiębiorstw w USA dysponuje łącznie 1,36 GW mocy PV on-site, co stanowi ok. 6,8% całej mocy zainstalowanej na obiektach komercyjnych w kraju. W skali całych Stanów, rooftop solar rósł w ostatnich 5 latach w tempie ok. 12% rocznie (CAGR), co świadczy o trwałym trendzie.

Ciekawym aspektem w USA jest model biznesowy – wiele nieruchomości nie inwestuje własnego kapitału, tylko korzysta z ofert firm zewnętrznych, które finansują i utrzymują instalację, a właściciel budynku kupuje od nich energię po preferencyjnej cenie (to odpowiednik modelu ESCO/PPA omawianego dalej). Popularność zyskują również community solar czy “solar farm subscriptions”, gdzie najemcy powierzchni komercyjnych mogą nabywać udziały w zewnętrznych farmach PV, aby zrekompensować swoją konsumpcję energii prądem ze słońca. Ogólnie, amerykański sektor nieruchomości komercyjnych traktuje fotowoltaikę nie tylko jako sposób na cięcie kosztów, ale też jako element strategii energetycznej – duże firmy stawiają sobie cele 100% energii z OZE i instalują PV zarówno on-site (dla niezależności i marketingu), jak i off-site (farmy solarne na potrzeby swoich obiektów).

Podsumowanie trendów: Zarówno polski, europejski, jak i amerykański rynek wskazują na rosnącą rolę fotowoltaiki w nieruchomościach komercyjnych. Kluczowe czynniki to ekonomia (tania energia słoneczna vs drogi prąd sieciowy), regulacje proklimatyczne oraz oczekiwania społeczne/rynku co do zrównoważonego rozwoju. W efekcie coraz więcej dachów magazynów i biurowców lśni panelami, a firmy energetyczne i deweloperzy nieruchomości ściśle współpracują, aby umożliwić szybką transformację energetyczną budynków.

Model abonamentowy i usługi ESCO: fotowoltaika bez nakładów inwestycyjnych

Dla części właścicieli nieruchomości komercyjnych barierą we wdrożeniu fotowoltaiki mogą być wysokie koszty początkowe lub brak możliwości technicznych instalacji PV na własnym budynku. Rozwiązaniem tych problemów jest skorzystanie z tzw. modelu ESCO lub inaczej modelu abonamentowego na fotowoltaikę. W takim podejściu specjalistyczna firma (Energy Service Company) finansuje, instaluje i utrzymuje system fotowoltaiczny, a klient korzysta z wygenerowanej energii płacąc okresową opłatę (abonament) lub dzieląc się oszczędnościami – bez ponoszenia nakładów inwestycyjnych z góry.

Model ESCO jest już od lat stosowany np. przy modernizacji oświetlenia (np. wymiana na LED w formule „płać z oszczędności”) czy termomodernizacji budynków. Obecnie coraz częściej używa się go także do finansowania zielonych technologii w przemyśle i nieruchomościach, w tym fotowoltaiki. ESCOlight – jako dostawca rozwiązań dla efektywności energetycznej – oferuje właśnie taki model współpracy. Jak wyjaśnia Bartosz Radkowiak z ESCOlight, klient kupując usługę dekarbonizacji zapewnia sobie status producenta zielonej energii, dostęp do OZE, redukuje ślad węglowy i obniża koszty – i to wszystko bez konieczności angażowania własnego kapitału. ESCOlight finansuje inwestycję, a następnie odbiorca spłaca ją w formie abonamentu skorelowanego z oszczędnościami na rachunkach (często określanego jako esco-abonament).

Ciekawym przykładem zastosowania tego modelu jest wspomniany już warszawski biurowiec Warsaw UNIT. To pierwszy wieżowiec w Polsce zasilany zieloną energią w formule zdalnej – ESCOlight sfinansowało budowę 11 farm fotowoltaicznych w różnych częściach kraju o łącznej mocy 10,05 MW, które dostarczają energię elektryczną do tego biurowca. Innymi słowy, zamiast montować panele na samym budynku (co w drapaczu chmur miałoby ograniczony efekt), deweloper skorzystał z modelu zdalnych farm w abonamencie. Zdalne farmy fotowoltaiczne w abonamencie oznaczają, że instalacje PV buduje się poza siedzibą klienta – tam gdzie są najlepsze warunki nasłonecznienia – a wyprodukowaną energię rozlicza się z klientem poprzez operatora sieciDla odbiorcy końcowego (np. właściciela biurowca) jest to przejrzyste: otrzymuje on gwarantowaną dostawę określonej ilości zielonej energii i płaci uzgodnioną opłatę abonamentową. Nie ponosi przy tym kosztu inwestycji początkowej, a po okresie trwania umowy może przejąć  na własność taką farmę fotowoltaiczną (zwykle w modelu umowy jest zapis, że po np. 10-15 latach instalacja przechodzi na własność klienta, co jest dodatkowym atutem).

Model abonamentowy fotowoltaiki ma szereg zalet z perspektywy nieruchomości komercyjnych:

• Brak CAPEX dla inwestora: Wydatki inwestycyjne pokrywa strona finansująca (ESCO), więc budżet nieruchomości nie jest obciążony jednorazowo dużą kwotą. Pozwala to także firmom, które nie mają wolnych środków lub zdolności kredytowej, wdrożyć PV.

   

• Przeniesienie ryzyka i obsługi na dostawcę: To firma ESCO dba o zaprojektowanie, budowę, serwis i utrzymanie instalacji. W przypadku problemów technicznych czy niższej produkcji – ryzyka są zwykle po stronie dostawcy. Klient płaci za efekt (energię lub oszczędność), więc ma gwarancję rezultatu.

   

• Elastyczność lokalizacji (model zdalny): Jak pokazuje przypadek Warsaw UNIT, nawet budynki bez możliwości montażu PV (np. brak powierzchni lub przeciwwskazania konserwatorskie) mogą korzystać z energii słonecznej produkowanej gdzie indziej. To otwiera segment biurowców śródmiejskich na czerpanie korzyści z OZE, co wcześniej było trudne.

   

• Realizacja celów zrównoważonego rozwoju: Abonament na zieloną energię pozwala natychmiast “zazielenić” profil energetyczny budynku – w oczach najemców i inwestorów obiekt staje się zasilany w X% energią odnawialną, co świetnie wpisuje się w strategie ESG. Warsaw UNIT dzięki temu krokowi stał się jednym z najbardziej ekologicznych biurowców w Polsce, posiadając m.in. certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding.

   

Warto nadmienić, że model fotowoltaiki jako usługi (PV as a Service) w różnych formach rozwija się także za granicą. W USA odpowiednikiem są umowy Solar PPA lub dzierżawy – gdzie deweloper pokrywa dach panelami i sprzedaje właścicielowi budynku energię po ustalonej cenie (często niższej niż rynkowa). W Europie coraz więcej firm oferuje „solar leasing” lub kontrakty typu pay-as-you-go na energię ze słońca. Dla sektora nieruchomości komercyjnych, który myśli długoterminowo (budynki funkcjonują dekady), zapewnienie sobie stabilnego, taniego źródła energii w modelu abonamentowym może być elementem budowania przewagi konkurencyjnej na lata. W dobie rosnących cen uprawnień do emisji i niepewności co do przyszłych kosztów energii, posiadanie własnego źródła czystej energii, nawet jeżeli finansowanego przez podmiot trzeci, jest postrzegane jako strategiczny atut.

Wpływ fotowoltaiki na wartość nieruchomości komercyjnych i atrakcyjność dla najemców

Inwestycje w zielone rozwiązania energetyczne mogą znacząco podnieść wartość rynkową nieruchomości komercyjnej. Dzieje się tak, ponieważ budynek z panelami fotowoltaicznymi generuje niższe koszty eksploatacyjne (niższe rachunki za prąd), a tym samym poprawia się jego dochód operacyjny netto – kluczowy wskaźnik wyceny przy nieruchomościach komercyjnych. Inwestor kupujący np. biurowiec czy park magazynowy analizuje potencjał zysku z najmu pomniejszony o koszty operacyjne; jeśli koszty mediów są niższe dzięki PV, właściciel może utrzymać atrakcyjną cenę najmu dla najemców, jednocześnie zachowując wyższą marżę.

Z badań i analiz rynku wynika, że obecność instalacji PV on-site przekłada się na realny wzrost wartości obiektu. Przykładowo, najnowszy raport CBRE wskazuje, że dodanie paneli fotowoltaicznych na dachu obiektu logistycznego może zwiększyć jego wartość nawet o 4,2%. W przypadku większych instalacji – które pozwalają pokryć znaczący procent zużycia energii – ten efekt ekonomiczny może być jeszcze wyższy. Taka premia wartości wynika z tego, że nabywcy nieruchomości coraz chętniej płacą więcej za aktywa już zmodernizowane energetycznie, z mniejszym ryzykiem przyszłych kosztów. Można to porównać do różnicy w wycenie aut: samochód hybrydowy czy elektryczny może być droższy niż spalinowy odpowiednik, bo kupujący bierze pod uwagę niższe koszty paliwa – podobnie budynek z własnymi panelami jest postrzegany jako “tańszy w utrzymaniu”.

Dla najemców korzyści również są wymierne, co wpływa na atrakcyjność budynku na rynku najmu. Po pierwsze, niższe koszty energii mogą oznaczać niższe opłaty eksploatacyjne przerzucane na najemców (w wielu umowach najmu koszty mediów są refakturowane). Biurowiec czy magazyn z fotowoltaiką jest w stanie zapewnić swoim najemcom częściowe pokrycie zapotrzebowania na prąd taniej – co w dobie rosnących cen może być decydującym argumentem dla firmy rozważającej wynajem. Po drugie, coraz więcej korporacji ma własne cele klimatyczne i raportuje ślad węglowy z podziałem na zakresy (tzw. Scope 1, 2, 3). Energia zużywana w wynajmowanych budynkach to zazwyczaj Scope 2 – jeżeli pochodzi z OZE on-site, najemca może wykazać niższe emisje z tytułu korzystania z powierzchni. W praktyce oznacza to, że najemcy instytucjonalni (np. międzynarodowe korporacje) będą preferować budynki, które pomagają im spełniać własne zobowiązania środowiskowe. Biurowiec z certyfikatem ekologicznym i fotowoltaiką na dachu może przyciągnąć renomowanego najemcę z branży finansowej czy technologicznej, podczas gdy mniej ekologiczny konkurent może zostać pominięty. Jest to zatem element przewagi konkurencyjnej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Nie należy zapominać o aspekcie wizerunkowym również dla najemców. Wynajmowanie powierzchni w “zielonym” budynku pozwala firmie pochwalić się tym faktem przed własnymi klientami i pracownikami. Np. sklep w centrum handlowym zasilanym energią słoneczną może w komunikacji marketingowej podkreślać, że sprzedaje produkty w sposób odpowiedzialny energetycznie. Dla właściciela nieruchomości oznacza to silniejszą lojalność najemców i potencjalnie dłuższe umowy najmu (bo opuszczenie tak korzystnej lokalizacji na rzecz mniej ekologicznej byłoby krokiem wstecz w strategii ESG najemcy).

Wreszcie, fotowoltaika zainstalowana na obiekcie to również sygnał o długoterminowej perspektywie  właściciela. Dla inwestorów (np. funduszy nieruchomości) zakup budynku z PV oznacza, że poprzedni właściciel zainwestował w obniżenie przyszłych kosztów i budynek jest przygotowany na zaostrzenie przepisów klimatycznych. Mniejsze będzie ryzyko konieczności dodatkowych nakładów w przyszłości, np. gdy wejdą kolejne normy efektywności energetycznej. Wycena uwzględnia te czynniki ryzyka. Strategia ESG w nieruchomościach staje się zresztą koniecznością – od 2025 r. wiele firm (w tym deweloperzy i fundusze posiadające nieruchomości) będzie podlegać raportowaniu ESG zgodnie z dyrektywą CSRD. Posiadanie portfela budynków z OZE na pokładzie ułatwi im wykazanie postępów w dekarbonizacji i zabezpieczenie wartości aktywów. W ten sposób fotowoltaika wpływa pozytywnie nie tylko na bieżące rachunki, ale i na długoterminową wartość i płynność nieruchomości komercyjnych.

Magazyny energii – klucz do niezależności energetycznej budynków komercyjnych

Sama fotowoltaika ma jedną istotną cechę – produkuje energię w sposób zależny od nasłonecznienia, głównie w godzinach południowych. Aby w pełni wykorzystać jej potencjał i zwiększyć niezależność energetyczną budynku, coraz częściej łączy się instalacje PV z magazynami energii (systemami akumulatorów). Magazyny energii stanowią naturalne uzupełnienie fotowoltaiki, dając możliwość gromadzenia nadwyżek energii i wykorzystania ich wtedy, gdy słońce już nie świeci lub gdy zapotrzebowanie przekracza chwilową produkcję z paneli.

Korzyści z zastosowania magazynów energii w nieruchomościach komercyjnych obejmują kilka obszarów:

• Zwiększenie autokonsumpcji energii słonecznej:

  W typowym dniu słonecznym instalacja PV wytwarza energię głównie w godzinach 10:00–16:00. Jeśli w tym czasie obiekt nie jest w stanie zużyć całości produkcji (np. biurowce mają po południu spadek obłożenia, magazyny nocą potrzebują oświetlenia, ale w dzień mniej), to nadwyżka mogłaby zostać oddana do sieci. Jednak z pomocą baterii można ją czasowo zmagazynować i zużyć później, np. w godzinach wieczornych. Dzięki temu własne zużycie energii z PV rośnie, a koszty energii kupowanej od operatora spadają. Przy wysokich cenach energii, takie przesunięcie daje wymierne oszczędności. Dla firm, którym zależy na maksymalnym wykorzystaniu OZE (także wizerunkowo), magazyn zwiększa udział energii odnawialnej w bilansie zużycia.

• Peak-shaving i redukcja opłat mocowych:

  W wielu krajach (w Polsce także dla dużych odbiorców) istotnym składnikiem kosztów energii są opłaty za moc czynną szczytową lub kary za przekroczenie tzw. mocy umownej. Oznacza to, że przedsiębiorstwo płaci nie tylko za kWh, ale też za najwyższe pobory mocy (kW) w danym okresie. Magazyn energii może pomóc unikać takich pików – gdy zapotrzebowanie rośnie gwałtownie (np. uruchomienie wielu urządzeń naraz), akumulator może natychmiast oddać energię, kompensując obciążenie szczytowe i zapobiegając pobraniu drogiego prądu z sieci ponad limit . W efekcie rachunki za dystrybucję i opłaty dodatkowe są mniejsze, a firma nie ponosi kosztów za przekroczenia. Jest to szczególnie cenne w obiektach przemysłowych i magazynach wysokiego składowania, gdzie start maszyn lub agregatów chłodniczych generuje krótkotrwałe, ale bardzo wysokie pobory mocy. Magazyn działa wtedy jak bufor, stabilizując profil zużycia energii i chroniąc przed opłatami za tzw. taryfę szczytową.

   

• Zasilanie awaryjne i ciągłość operacji:

  W dobie zmieniającego się klimatu i przeciążeń sieci rośnie ryzyko przerw w dostawach prądu (blackoutów lub krótkich zaników zasilania). Dla wielu nieruchomości komercyjnych – np. centra danych, szpitale, chłodnie, zakłady produkcyjne – nawet krótkotrwały brak prądu oznacza ogromne straty lub zagrożenie bezpieczeństwa. Magazyn energii może pełnić funkcję UPS (zasilania awaryjnego) – w chwili awarii sieci automatycznie przejmuje podtrzymanie zasilania kluczowych systemów. W połączeniu z fotowoltaiką, magazyn może pozwolić na przetrwanie dłuższej przerwy: w dzień PV doładowuje baterię i zasila budynek, w nocy energia jest czerpana z baterii. Taka wyspowa praca zapewnia częściową niezależność energetyczną od sieci i podnosi odporność budynku na nieprzewidziane zdarzenia. To atut nie do przecenienia dla najemców wymagających ciągłości działania. W dodatku unika się ryzyka uszkodzenia wrażliwych urządzeń przy nagłym wyłączeniu – magazyn potrafi zapewnić kontrolowane zasilanie przy shut-downie systemów.

   

• Wsparcie dla infrastruktury ładowania i sieci wewnętrznych:

  Coraz więcej budynków komercyjnych instaluje stacje ładowania pojazdów elektrycznych dla pracowników i klientów. To generuje dodatkowe obciążenia, często w godzinach popołudniowych. Magazyn energii może pomóc łatwiej rozbudować infrastrukturę ładowania – doładowując się w ciągu dnia z PV, a oddając energię do aut w szczycie, dzięki czemu nie trzeba zwiększać mocy przyłączeniowej budynku. Ponadto magazyny mogą poprawić jakość energii (stabilizować napięcie) i w przyszłości uczestniczyć w usługach DSR (ograniczania poboru na wezwanie operatora) – co może stanowić dodatkowe źródło przychodu dla właściciela budynku.

   

Obecnie ceny magazynów energii (szczególnie baterii litowo-jonowych) są jeszcze dość wysokie, ale stale spadają. Prognozy wskazują, że w ciągu najbliższych kilku lat będą one standardowym elementem wyposażenia nowych budynków – podobnie jak dziś panele fotowoltaiczne. Już teraz w Polsce ruszają programy dofinansowań do magazynów energii, a wiele firm decyduje się na ich montaż pomimo braku dotacji, widząc wymierne korzyści. Komercyjne systemy magazynowania (C&I) umożliwiają efektywne zarządzanie własną produkcją i zużyciem energii, co przekłada się na obniżenie kosztów operacyjnych i zwiększenie odporności na przerwy w zasilaniu. W kontekście dążenia do samowystarczalności energetycznej, duet fotowoltaika + magazyn stanowi dla budynku komercyjnego potężne narzędzie: w słoneczny dzień obiekt może funkcjonować w dużej mierze samodzielnie, czerpiąc z własnych zasobów.

Dla decydentów w sektorze nieruchomości oznacza to, że planując inwestycje w PV, powinni rozważyć również perspektywę magazynowania energii. Już na etapie projektu warto zostawić przestrzeń i zaplanować infrastrukturę pod baterie (np. dedykowane pomieszczenie czy kontener na magazyn). W istniejących budynkach – przeanalizować profil zużycia i potencjalne zyski z instalacji magazynu. W wielu przypadkach może się okazać, że kompletne rozwiązanie PV+magazyn wyniesie efektywność energetyczną obiektu na nowy poziom i praktycznie wyeliminuje przerwy w zasilaniu, co zwiększy jego atrakcyjność dla najbardziej wymagających najemców.

Podsumowanie: fotowoltaika i zielone technologie jako strategia obniżenia kosztów i zrównoważonego rozwoju

Sektor nieruchomości komercyjnych stoi dziś przed wyzwaniem połączenia celów ekonomicznych z ekologicznymi. Fotowoltaika jawi się jako idealna odpowiedź na to wyzwanie – pozwala jednocześnie obniżyć koszty energii (poprawiając wynik finansowy nieruchomości) oraz realizować założenia zrównoważonego rozwoju poprzez redukcję emisji i zwiększanie udziału odnawialnych źródeł energii w miksie budynku. Niezależnie od tego, czy mówimy o rozległym magazynie logistycznym, nowoczesnym biurowcu w centrum miasta czy popularnym centrum handlowym – każdy z tych obiektów może zyskać na integracji z technologiami PV.

Kluczowe wnioski z powyższych rozważań to:

• Fotowoltaika stała się dojrzałą, sprawdzoną technologią o szybkim zwrocie z inwestycji i ogromnym potencjale skalowania w nieruchomościach komercyjnych. Daje wymierne oszczędności na rachunkach i chroni przed ryzykiem wzrostu cen energii.

   

• Inwestycja w instalację PV znacząco wspiera realizację celów ESG – zmniejsza ślad węglowy nieruchomości od pierwszego dnia, poprawia efektywność energetyczną i może podnosić zaangażowanie społeczne (np. poprzez pokazanie dbałości o środowisko). W wielu przypadkach staje się wręcz wymogiem (regulacje UE od 2026 r.) lub koniecznością rynkową (duże firmy oczekują od dostawców działań pro-klimatycznych).

   

• Możliwości implementacji fotowoltaiki są szerokie: od klasycznych dachowych paneli na nowo projektowanych halach, przez modernizacje istniejących budynków, po innowacyjne modele zdalnych farm w abonamencie dla obiektów bez warunków montażu. Każdy właściciel nieruchomości – niezależnie od ograniczeń – może znaleźć model dopasowany do swoich potrzeb i możliwości.

   

• Korzyści wykraczają poza czystą ekonomię. Wizerunek ekologiczny staje się walutą na rynku – budynek wyposażony w zielone technologie jest bardziej atrakcyjny dla najemców i inwestorów, co przekłada się na wyższą wartość nieruchomości i lepsze perspektywy komercjalizacji.

   

• Magazyny energii to kolejny krok w stronę pełnej niezależności energetycznej i odporności budynków. W połączeniu z PV mogą uczynić z budynku małą warownię energetyczną – z własnym zasilaniem nawet w razie blackoutu, z opłatami za moc pod kontrolą i z możliwością wykorzystania energii dokładnie wtedy, gdy jest potrzebna.

   

Na koniec warto zauważyć, że polski rynek nie odstaje już od światowych trendów. Przykłady takich projektów jak Warsaw UNIT pokazują, że rodzime firmy potrafią wdrażać innowacyjne strategie energetyczne z wykorzystaniem fotowoltaiki i modelu ESCO. W ślad za pionierami zapewne pójdą kolejne podmioty z rynku nieruchomości komercyjnych, bo korzyści są zbyt duże, by je ignorować. W perspektywie najbliższych lat możemy spodziewać się, że każdy nowy biurowiec, magazyn czy retail park będzie już na etapie projektu zakładał instalacje PV, a istniejące obiekty przejdą transformację energetyczną, by sprostać konkurencji oraz regulacjom.

Reasumując, fotowoltaika to dziś nie tylko modny dodatek, ale kluczowy element strategii biznesowej dla właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych. Pozwala obniżyć koszty operacyjne, zwiększyć wartość aktywów, przyciągnąć świadomych najemców i wnieść swój wkład w ochronę klimatu. W połączeniu z magazynowaniem energii i inteligentnym zarządzaniem, tworzy fundament pod nowoczesne, energooszczędne i ekologiczne budynki jutra. A takie budynki są właśnie tym, czego wymaga zarówno planeta, jak i coraz bardziej wymagający rynek.

Udostępnij: